Frasers Centre Vertrauen

Frasers Centre Vertrauen Frasers Centrepoint Trust ("FCT") ist ein Real Estate Investment Trust an der Singapore Exchange Securities Trading Limited (die "SGX-ST") enthalten sind ("REIT") auf Geschäftsjahres 5. Juli 2006 FCT beginnt am 1. Oktober. Immobilienportfolio FCT umfasst die folgenden S-Einzelhandelsimmobilien in Singapur: Causeway Point, Northpoint, Anchor, YewTee Point, Bedok Point und Changi City Point (zusammen die "Eigenschaften"). Der REIT erwarb auch seine neueste Immobilie, dem Changi City Point ("CCP") am 16. Juni 2014. Abgesehen von Einzelhandelsimmobilien zu besitzen geradezu hält FCT auch 31,17% der Anteile in Hektar Real Estate Investment Trust ("H-REIT"). H-REIT, einem verbundenen Unternehmen der FCT, ist ein Retail-fokussierten REIT in Malaysia auf dem Hauptmarkt der Bursa Malaysia Securities Berhad aufgeführt. Das Immobilien-Portfolio besteht aus Subang Parade (Selangor), Mahkota Parade (Melaka), Wetex Parade (Johor), Central Square und Landmark Central (Kedah). " Ticker-Symbol J69U. SI | FCT: SP Marktkapitalisierung 1,82 B (bezogen auf 916.840.040 Stück) Marktpreis / Aktie 1,98 SGD (Stand 14. August 2015) Industry Real Estate Investment Trust Frasers Centrepoint Limited ("FCL"), Sponsor FCT und größten Anteilsinhaber besitzt 41,26% der FCT. Die Großaktionäre der FCL sind Thai Beverage Public Company Limited ("Thai Beverage") und TCC Assets Limited ("TCCA"). Beide Unternehmen sind auf Thai Billionaire, Charoen Sirivadhanabhakdi, der zweitreichste Mann Thailand zusammen. Diese Informationen werden als am 28. November 2014 aktualisiert. Was ist ein REIT? Für die Grundlagen dessen, was ist ein Real Estate Investment Trust und wie eine REIT-Struktur ist in der Regel Besuche unsere REIT 101 Artikel. Wie funktioniert FCT zu erreichen Wachstum? Erhöhung Vermietung, Asset Verbesserung Initiativen (AEI) und Kapitalverwertung: FCT, wie alle anderen REITs könnten drei Formen des organischen Wachstums zu unternehmen. Um anorganisches Wachstum erleben, FCT könnte entweder zum Erwerb anderer Eigenschaften oder Verhaltensweisen der grünen Wiese Entwicklungen. Lassen Sie uns über jede Methode zur Erreichung Wachstum. Das Konzept hinter Mieterhöhung ist einfach für eine Retail REIT wie FCT: erhöhen Shopper Verkehr zu den Einkaufszentren, und Sie können höhere Mieten zu befehlen. Einzelhändler wollen immer dort sein, wo Shopper Verkehr schwersten. Mit zunehmender Nachfrage nach solchen Räumen können REITs mit hoher Verkehrszentren höhere Mieten von ihren Mietern zu befehlen. Wobei sich neben einem Bahnhof oder Busbahnhof ist ein Plus, da ist jeder Faktor, der die Menschen zu den Einkaufszentren anziehen wird. Alle FCT Eigenschaften sitzen in der Nähe einer MRT-Station und gleichmäßig aus der ganzen Insel in Vorstadtstädten verbreitet (daher das Risiko einer Kannibalisierung niedrig ist). Quelle: FCT 3Q15 Investorenpräsentation Mieten Reversion ist eine Metrik, dass REIT-Investoren könnten zu verwenden, um die Mieten zu verfolgen. Es ist der Unterschied zwischen den durchschnittlichen Mietpreise für die neue Miete und der vorhergehenden Leasing Regel vor 3 Jahren vergeben. Eine positive mieten Rückschlag bedeutet, dass Mietpreise sind gestiegen. AEI, im Kern geht es um die Maximierung der Produktivität pro Quadratfuß. Dies kann durch ein Upgrade Mietermix oder Umgestaltung des gesamten Einkaufszentrum, um es so aussehen neuere erreicht werden, was wiederum die Mieten erhöhen. FCT in der Vergangenheit durchgeführt makeovers in Causeway Point, Northpoint und Anchor. Diese AEIs produziert mindestens 10% ROI für FCT und insgesamt S $ 255 Mio. im Nettowertsteigerung, die im Grunde ist die Differenz zwischen den kumulierten Gewinne im Immobilienbewertungen und den CAPEX im Zusammenhang mit der AEI. Kapitalverwertung beinhaltet Entsorgung von nicht-so-tolle Eigenschaften, liquide Mittel freizusetzen und mit dem Geld, um eine Immobilie mit einer besseren Aussicht, zu erwerben. FCT hat noch nie getan, aber wir können die Möglichkeit der FCT, dies zu tun in der Zukunft (lesen Sie mehr unter Möglichkeiten) nicht ausschließen. Anorganische Wachstum durch Akquisitionen oder Greenfield-Entwicklung erreicht werden. FCT hat 4 Akquisitionen seit 2010 (siehe unten). Quelle: FCT 3Q15 Investorenpräsentation REITs, die Greenfield-Entwicklung verpflichten würde, Land zu kaufen, um Eigentum wie ein Immobilienentwickler zu entwickeln. Aber lokale REIT Vorschriften beschränken die Ausgaben ein REIT in Greenfield-Entwicklung zu einem Maximum von 10% seines Inventarwerts. Die operative Leistung der FCT zu bewerten, sollten wir die Auslastung der einzelnen Eigenschaften, käufer Verkehr, Bruttoeinnahmen, Nettovermögenseinkommen (NPI) sowie Miete Rückkehr aussehen wie bereits erwähnt. Was sind andere Metriken, um FCT Leistung zu analysieren? Wir haben nicht erwähnt, wie ein REIT Kontrolle ihrer Finanzierungsbedürfnisse. Singapore REITs sind gesetzlich verpflichtet, mindestens 90% ihrer Bilanzgewinn an die Anteilinhaber zu verteilen. Im Gegensatz zu Nicht-REIT-Unternehmen, die in der Regel einen Teil ihres Nettogewinn für Reinvestitionen zu behalten, müssen REITs nicht das Privileg haben, halten ihre Gewinn - und reinvestieren sie für künftiges Wachstum. Also, wenn ein REIT-Manager zu wachsen will, muss es zusätzliche Mittel zu beschaffen. Dies erklärt, warum viele REITs, wenn nicht alle, haben relativ hohe Verzahnungen, wie sie den Kapitalmärkten und Banken gesucht. Dies bedeutet, dass als REIT Investor, muss man in der Lage, die REITs, die nicht nur in der Lage, zu wachsen (dass ihre Verleih erhöhen oder zu erwerben, die besten Eigenschaften können), sondern auch in der Lage, geschickt die Verwaltung ihrer Finanzierungsbedürfnisse zu identifizieren sein. Ein paar finanzielle Kennzahlen, die man betrachten sollten wäre: das Gearing (Gesamtfinanzschulden / Bilanzsumme), Zinsdeckungsgrad (EBIT / Zins), Fälligkeitsprofil (die mehr ausgebreiteten und je länger desto besser), Finanzierungsquellen (der abwechslungsreicher, desto besser), und der Anteil der gesicherten Forderung an alle Schulden (je niedriger, desto besser). Eine gesunde, gut verwaltet Finanzprofil, wie niedrige Gearing, das REIT in einer günstigeren Position, um Chancen zu nutzen, wenn die Zeit reif ist (wie beispielsweise in einer Eigenschaft Abschwung, wenn Eigenschaften sind überall billig). In diesem Fall kann der REIT auf zusätzliche Schulden, ohne zu viel Sorgen über Zerschlagung ihrer Verzahnung Grenze und Verletzung eine Schuld Bund zu nehmen. Wie hat FCT gemacht? Lassen Sie uns nun diese Metriken auf frühere Entwicklungen FCT zu bewerten. Auf der operativen Front, erscheinen die meisten der FCT-Eigenschaften ganz gut zu tun. Auslastung lag bei 96,5% zum 30. Juni 2015, während Shopper Verkehr wurde stetig in den vergangenen Quartalen. Vermietung Reversion wurde im Jahr 2015 positiv (siehe Screenshots unten).